不動産の契約不適合責任

契約不適合責任の特約と期間

契約不適合には意図しない不適合であるときと、売主が悪意や不注意でそうなったときとは区別する必要があります。

売主が契約不適合の事実を知りながら伝えなかったとき

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合において、買主がその不適合を知ったときから1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主はその不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除ができない。ただし、売主が引き渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。(民法566条)

売主の担保責任を1年以内にする特約は有効ですが、売主がその不適合を知っていたときは特約があっても責任を免れることができません。(民法572条)

つまり、売主が契約不適合の事実を知りながら伝えなかったときは、特約の期間や1年でなく一般的な債権の消滅時効である5年又は10年となります。

契約不適合責任と買主の権利

解除権や損害賠償は債務不履行で処理。

契約不適合が軽微だったとき

相当の期間を定めて履行の催告し、その期間内に履行がないときは解除できる。ただし、債務の不履行が契約及び社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。(民法541条)

つまり、契約不適合が軽微なら解除できません。

解除権と損害賠償

解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。(民法545条4項)

つまり、解除に加えて損害賠償の請求も出来ます。

契約不適合責任の主体

売買の仲介契約した宅建業者に担保責任はあるか

仲介業差は売主ではないので担保責任は負いません。

宅建過去問

事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に契約不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

Bが当該契約不適合の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知った場合、当該契約不適合の存在を知った時から2年後にその旨をAに通知しても、BはAに対して担保責任を追及することができる。

建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合については、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるか否かにかかわらず、Bは契約不適合を理由に売買契約を解除することができる。

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Bが契約不適合を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、契約不適合を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。

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AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して担保責任を追及することができる。

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