不動産の売買契約と対抗要件

不動産売買の対抗要件

不法占有してる者がいるとき

不動産は登記がなければ第三者に対抗できない。(民法177条)

ですが不法占有者は177条第三者に当たらないので、登記がなくても所有権に基づく妨害排除請求権を行使できます。

賃借権を有する者がいるとき

賃借人が対抗要件を備えていれば、所有権の移転登記がなければ対抗できません。(民法605条3項)

意思表示の瑕疵があったとき

主に意思表示に瑕疵があり売買を取り消したときの権利が問題となります。

取り消した後に第三者が先に登記をしてしまったとき

2重売買と同じように対抗関係になるので、先に登記を備えた方が勝ちます。(判例)

取り消し前に第三者がいたとき

取り消し前の第三者が善意無過失なら取り消しができません。(民法95条4項、96条3項)

悪意又は過失があれば取り消すことが出来ます。

 

宅建過去問

Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。

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Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。

Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。

Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。

AがBに甲土地を売却し、Bが所有権移転登記を備えた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消した後、CがBから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、AC間の関係は対抗問題となり、Aは、いわゆる背信的悪意者ではないCに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。

AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消す前に、Bの詐欺について悪意のCが、Bから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、AはCに対して、甲土地の返還を請求することができる。

Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失がなければ、Aは、Bから甲土地を買い受けた悪意のCに対して、錯誤による当該意思表示を取り消して、甲土地の返還を請求することができる。

Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失があったとしても、AはBに対して、錯誤による当該意思表示を取り消して、甲土地の返還を請求することができる。

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