賃貸借契約と借地借家法

賃貸借の対抗要件

土地を借りていたが、その土地を第三者が買ったとき

不動産の賃借権は登記があれば第三者に対抗できます。(民法605条)

なので、登記がないと借りていても対抗できません。

借地権は登記してないが、その土地の上に建物を所有してたとき

借地権は登記がなくても、土地の上に借地権権者の登記ある建物を所有するときは対抗できます。(借地借家法10条1項)

賃借人が賃料を前払いしていたが、賃貸人が変わったとき

賃借人は賃料前払いの効果を新賃貸人に主張できます。(判例)

病気等のやむを得ない理由があれば契約途中でも解約できるか

賃借人はやむを得ない理由があるときは、存続期間の途中であっても解約の申し入れをすることができます。(借地借家法38条5項)

賃貸人からはできないことになります。

賃料に関する問題

賃料増減額の特約は強行規定。

賃料改定に関する特約がない場合で、相場との乖離があるとき

特約がなければ、当事者双方からの賃料増減請求ができます。(借地借家法32条)

一定期間は借賃の額の増減を行わない旨を定めたが、相場と乖離したとき

借賃の特約は強行規定なので借主に不利となる減額しない旨の特約は無効です。(判例)

特約があったとしても減額請求はできるということです。

建物買取請求権

借地権の満了したときに地主に建物と買取を請求する権利。(借地借家法13条)

基本的に地主が契約の更新を拒んたときの権利です。

賃借人の債務不履行により賃貸契約が解除されたときは建物買取請求権は行使できません。(判例)

合意解除の場合も出来ないとされてます。買取価格は時価とされ、特約があったとしても買取請求権は行使できます。

造作物買取請求権

特約がなければ、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具等があるときは賃貸借の満了時に、その造作物を時価で買い取るべきことを請求することが出来ます。(借地借家法33条1項)

借地権の更新期間

借地契約の更新は、初回更新時の存続期間は20年以上、2回目以降は10年以上である必要があります。(借地借家法4条)

これより短い期間を定めても、契約は無効です。

宅建過去問

A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することができる。

×

本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。

×

本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。

×

AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。

本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。

本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。

×

本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。

タイトルとURLをコピーしました